Les développements résidentiels de mini-maisons sont très récents au Québec mais ce mouvement est assez développé chez nos voisins du sud, les État-Unis, et dans plusieurs autres pays.

Il est important de commencer par définir ce qu’est une mini-maison par rapport aux maisons conventionnelles et aux autres formats.

Premièrement, faisons un survol les trois catégories ci-haut mentionnées :

Les micro-maisons

Ce type d’habitation d’environ 300 pieds carrés sur roues convient certainement aux nomades qui cherchent à se déplacer facilement mais, avec la réglementation de plusieurs municipalités québécoises, on peut douter que cette mode puisse s’implanter ailleurs qu’en grande ruralité et sur les terrains de camping. Il faut s’attendre à ce qu’elles remplacent en partie, dans le temps, les traditionnelles petites roulottes des campings avec rallonges salon-patio, difficiles à déplacer. Les méthodes d’auto-construction des micro-maisons sont répandues et facilement accessibles sur le web.

Les mini-maisons

Ce type d’habitation offre entre 300 et 600 pieds carrés d’implantation au sol; donc la surface d’occupation se situe entre 600 et 1200 pieds carrés pour un bâtiment de deux étages. C’est un type de bâtiment qui pourrait plaire à de jeunes familles soucieuses d’écologie et de simplicité volontaire. Le code du bâtiment du Québec considère cependant qu’un bâtiment de moins que 750 pieds carrés ne répond pas aux normes de sécurité. Des amendement au code du bâtiment et aux règlements d’urbanismes municipaux de plusieurs villes seraient donc nécessaires.

Les petites Maisons

La description mentionne entre 600 et 1000 pieds carrés en terme de superficie et le bâtiment, présenté dans la description ci-dessus, semble être d’un seul niveau.

On doit reconnaître que ce format de 600 à 1000 pieds carrés sur un simple niveau est idéal pour les semi-retraités et retraités (baby-boomers). C’est ce qui ressemble le plus à ce qu’ils ont connu et il n’y a plus d’escaliers à monter et descendre.

Ce format d’habitation est déjà offert un peu partout sur le territoire de la ville de Marieville ainsi que dans de nombreuses autres municipalités.

Les mini-maisons, une idée pas si récente qu’il n’y paraît

Il s’agit d’un peu de recherche et d’observation pour constater que les municipalités possèdent déjà des mini-maisons sur leur territoire. Celles-ci sont anciennes et éparpillées dans les vieux secteurs d’habitation.

La nouveauté dans le cas des mini-maison consiste donc à leur regroupement en développement résidentiel homogène. Contrairement aux mini-maisons des vieux secteurs, qui étaient l’exception dans la trame des dimensions et styles d’habitation, le format mini est appliqué à un développement complet et, la proximité des habitations étant uniformisée, elle nécessite des mesures de contrôle axés sur la discipline des résidents qui viennent s’ajouter aux règlements d’urbanisme conventionnels.

Les développements résidentiels de mini-maisons ne sont pas tous semblables.

Les objectifs gouvernementaux de densification varient d’une région à l’autre. Pour cette raison, nous traiterons, à partir de ce point, d’un projet de développement de mini-maisons conforme à l’objectif gouvernemental de densification de 22 logements à l’hectare pour l’année 2031 qui s’applique à la ville de Marieville.

1 hectare= 107639 pieds carrés. 107639/22= une moyenne de 4890 pieds carrés par propriété unifamiliale auquel il faut soustraire la superficie des rues et les espaces communs qui s’imposent; d’où la nécessité de définir un plan d’aménagement d’un développement de mini-maisons permettant de maximiser les ressources communes et la superficie des terrains.

Un projet original pour répondre aux exigences de densification

Les mini-maisons ne permettent pas une densification des logements en hauteur, il faut donc densifier directement au sol.

Un tel développement résidentiel de mini-maisons ne convient pas à tout le monde

Le principal problème des développements résidentiels de mini-maisons est certainement la grande proximité des individus. Un conflit à l’intérieur d’une mini-maison laisse peu de place où se retirer pour réfléchir et un accrochage entre voisins est très facile même avec des règles communes très strictes tel un couvre-feu. Le savoir-vivre étant indispensable dans ce contexte de grande proximité et d’interaction, une rigoureuse sélection des participants devra être effectuée.

Nous sommes en Amérique du nord et le Canada est un pays nordique, il ne faut pas l’oublier donc même le minimaliste aura besoin d’un peu d’espace pour entreposer l’essentiel afin de traverser quatre saisons. Il faudra aussi des outils, s’il désire faire un petit jardin et entretenir sa pelouse. Comment recevoir de la visite dans une mini-maison sans se marcher sur les pieds ?

Des mesures d’aménagement hors du commun pour favoriser le format mini-maison

La mise en commun des différentes ressources est essentielle afin de réussir l’implantation d’un développement résidentiel de mini-maisons répondant à l’exigence gouvernementale de densification qui s’appliquent à la ville de Marieville.

Il ne peut être question que chaque habitation possède son propre garage, son propre cabanon et sa propre piscine. De toute façon, le gouvernement ne permettrait pas de dézonage en zone blanche pour un développement résidentiel conventionnel.

Explication: Depuis près de 40 ans, la Loi sur la Protection du Territoire et des Activités Agricoles a instauré un régime visant la protection et la préservation des terres agricoles québécoises. Ainsi, 4.3% de la superficie du Québec, soit 6.3 millions d’hectares, font partie de la zone agricole et sont astreintes à de nombreuses restrictions, contrairement aux autres immeubles situés dans ce qui est communément nommé la «zone blanche». Ces terres agricoles sont, en résumé, soumises à un régime très protectionniste, empêchant leur morcellement ainsi que leur utilisation à d’autres fins que l’agriculture. À l’opposé, les immeubles situés dans la zone blanche amènent des possibilités de constructibilité et sont assujettis à des règles moins rigides concernant leur utilisation.

La CPTAQ (Commission de Protection de Territoire Agricole du Québec) a pour mandat de faire appliquer la Loi sur la protection du territoire agricole. Elle a donc la responsabilité d’empêcher le dézonage des terres agricoles.

D’où la nécessité de présenter un projet différent et novateur afin de convaincre toutes les instances, gouvernement, CPTAQ et CMM (Commission Métropolitaine de Montréal), qui ont un droit de regard sur l’étalement urbain de notre municipalité.

Plan d’aménagement à titre indicatif seulement

Des stationnements, abris d’autos, garages fermés communautaires; remises, outils, jardins, piscine, buanderie et salles communes; toute l’organisation basée sur les possessions individuelles sera à revoir afin d’optimiser l’espace et l’utilisation des ressources.

Certains développements résidentiels de mini-maisons d’envergure prévoient des zones séparées consacrées aux aînés et jeunes familles afin d’éviter certains irritants.

Plusieurs articles et pages portant sur les mini-maisons sont disponibles sur le web:

https://www.lecourriersud.com/des-quartiers-de-mini-maisons-a-venir-sur-la-rive-sud/

https://www.larpent.ca/wp-content/uploads/2017/08/Publication_Mini-maisons_V2ao%C3%BBt.pdf

https://www.ledevoir.com/vivre/habitation/491211/de-plus-en-plus-de-municipalites-acceptent-les-minimaisons

Cet article ne représente que la compréhension et l’opinion de son auteur. L’implantation de développements résidentiels de mini-maisons est récente au Québec. C’est donc un laboratoire dont les paramètres varient selon les régions où ils se réalisent.

Une chose paraît cependant certaine: la valeur sans cesse croissante des propriétés, la régulation gouvernementale sur l’étalement urbain et les tendances écologiques favoriseront l’implantation de développements résidentiels de mini-maisons dans les communautés.